沖縄不動産～わからないことは、ボクに聞いてもいいけど・・・

  

物件を知るための基本的な情報として・・・
まずは登記関係の情報を確認します。
法務局の窓口で申請書を出す他、インターネットでも見ることが出来ます。

「全部事項証明書」

かつて、「登記簿謄本」とよばれていたものです。
データが電子化され、全部事項証明書、となりました。
平成２１年の１２月から、横→縦にプリントされてさらに見やすくなりました。
土地と建物が別々の不動産、という考え方なので、「土地全部事項証明書」「建物全部事項証明書」に分かれています。
ちなみに、全部事項証明書を請求する時に使う、「地番」は、郵便物などに記載する「住居表示」とは違います。（同じ場合もありますが・・・）

「土地全部事項証明書」では、まず、「表題部」をみて地番を確認します。
（公図などで土地の形を見ながら、地番を確認・・・など）

地目、を確認する際には、宅地、雑種地、原野などがありますが、「田」「畑」の場合は、農地法で一定の手続きが定められているため、注意が必要です。

次は、「甲区」で所有者を確認します。
所有権の移り変わりを確認できますが、登記は義務ではないため登記簿上の所有者と売主が異なるケースもあります。

「乙区」で所有権以外の権利関係を確認します。
抵当権は、とても重要です。
抵当権は通常、ローンの借入とセットですから、
いつ、どこからどのくらいローンを借りているのか？
などの情報を確認できます。

「建物全部事項証明書」も、土地と同じようなかんじですが、
ここでは建物の種類、面積を確認しましょう。

増改築などで、登記されている内容と、
現物が異なっているケースが多々あります。
建物の種類と面積は、「表題部」で確認できます。
新築日もここで確認できます。
（築年数が古い場合など、築年数不明、と記載されていることもあります）


※電子データ化される前の情報は、
「閉鎖登記簿謄本」で確認することが出来ます。
なんと、手書きです。
地目を見れば、昔どういった土地だったのか、歴史がわかります。


  

先日、食事をご一緒した方から、不動産を購入する時のお話を聞いていろいろ思うところがありました。

私たちが仕事で、役所や関係各所へ行って調査したり、書類を取り寄せたりといったことをして、お客様に内容を説明させていただくのが一般的ですが、
この方は、ご自分でも足を運んで疑問に思ったことは調べるとのこと。
すごい行動力と、そのパワーに感動。過去の事例等、大変勉強になりました。

普通のお客様は、そこまでは出来ないと思います。
でも、限られた情報と、あとは現物を見て、購入可否をスピーディーに判断しないといけない、という状況は少しハードルが高い気がします。
不動産の知識のない一般の方には、不安に思う方もいると思います。

そこで！次週から不定期で（←もう逃げ腰）
安心できる取引の第一歩として、不動産の各情報の簡単な説明をご紹介していこうと思います。  

すーっとブログをサボってしまいました。

かかないと・・・と思うとなかなか難しくて、
結構、時間が経ってしまいました。反省。


ネタが無いので、数年前に調べたことを。

これからは、調べ物をしたときに、メモ的な形で地味～に更新していきます。


Ｑ．家主の変更と借家権の承継

借家人の住んでいる建物を、土地付きで購入した場合、
当然、借家人との間の借家契約を引き継ぐことになるが、
前の所有者と借家人との間で決められている、
特殊な契約も引き継ぐことになるのか？


Ａ．原則として、借家契約の内容は全て承継することになる。

例）賃料の額、存続期間、賃料の支払い時期、敷金返還債務、
　　転貸を許すなどの特約、他

参考となる法令＊

借地借家法
31条（建物賃貸借の対抗力等）、
33条（造作買取請求権）、

旧借家法
1条（借家権の対抗力、売主の担保責任）、
5条（造作買取請求権）、

民法
387条（抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）、
605条（不動産賃貸借の対抗力）、
608条（賃借人による費用の償還請求）、

不動産登記法
81条（賃借権の登記等の登記事項）、

++++++++++++++

商業ビル、アパートなどの売買契約後、
新オーナーと各賃借人との間に、
現在の賃貸借契約の内容を変更せず、賃貸借契約を結ぶ際、
新しい契約書を作成するか、念書で対応するか・・・というあたりで
いろいろ調べたときに読んだところです。

結果的にいえば、（厳密にいえば）念書が無くてもそのまま、
新所有者と賃借人との間に契約が引き継がれることになる、ということでした。
賃料の支払い方法等で、行き違いなどが無いようにするため、
確認書類ということで、念書という形をとって対応しました。


※競売により売却された場合には当てはまりませんので、注意！


  

初めてコメントを頂きましたが、ハッキリ言って人違いです。

間違いなく、その方ではありません。

せっかくの覆面の趣旨をご理解いただき、温かい目で見守っていただけるよう宜しくお願いします。

では、また。  

お疲れ様です。

長期夏期休暇を頂いておりました。

ご無沙汰して申し訳ありません。

休み前に相談のあった借地についてお話ししようかと思います。

今回も借地の相談ランキング１位の、「先代が貸した土地を売却したい」でしたが、

今回のご相談者は、まだ、まとまらない方でした。

借地問題がまとまるためには、

①　地主さんが自身の立場を正確に理解すること

②　過去の感情問題をリセットすること

③　信用のできる力のある仲介役をたてること

この3つが必要です。

今回のご相談者は、①のご自身の立場への理解が、まだ時間かかりそうな方でした。

気持ちは、分かりますけどね。

先代が善意で貸して、わずかな地料しか貰っていなかった土地が、いつの間にか、莫大な立ち退き料を払わなければ、処分もできないと聞けば、ふざけるなとなりますよね。

この辺は、ご自身できっちりご理解いただくしかないので、弁護士さんへの相談や、ご自身での勉強がどうしても必要な処です。

なかなか、受け入れがたい話もあるでしょうし、1人、２人にご相談して納得できる話ではありません。また、財産ごとですからご家族の理解も不可欠です。

大変ですが、正確な理解が解決の唯一の方法です。

ご不明な点がありましたら、お気軽にご相談ください。

では、また。  

不動産に関するＱ＆Ａを何でもブログ上で答えよう！
という企画でスタートした本ブログですが
マスクマンのイラストに問題があったのか
もともとの企画に無理があったのか
ウンともスンとも反響がありませんでしたが

ようやく、ご質問をいただくことができました。　パチ、パチ、パチ、

本当にありがとうございました。（本当につらかったです。）

すべてを一度には、お答えできませんので、
少しづつお答えさせていただきます。

Ｑ．「築30年の住宅の売却を考えておりますが、
少しでも有利に売却できる方法はありますか？」

中古住宅は、見かけが９割です。

購入希望者は、ほとんどの方が素人の方です。

どうしても、第一印象で、好き、嫌いといった感情が判断基準となります。

いくら建物が、しっかりしていて、お金のかかった良いものでも、

片付けがされていない、生活臭がある住宅では、大きなマイナスとなります。

また、逆に、手入れの行き届いた住宅は、購入後の生活がイメージできるため、大きなプラスにもなります。

人間は感情の動物です。見かけで、100万～200万円はすぐに価額に反映されます。

少しでも有利な売却というよりも、正当な価額で売るためにも「見た目」は大変重要です。

ホームページ上、「売却の相談」の中で、「簡単にできる住宅の資産向上方法」をお知らせしておりますので、そちらもご参考にして下さい。

人も家も見た目が９割。　　　　ウ～ン・・・。　　　　

では、また。  

お疲れ様です。

沖縄の不動産のヨモヤマ話、第２話。

仕事柄、よく「住宅を建てたいけど、どんなものを建てたらいい？」と聞かれます。

「何でもいいんじゃない、好きなの建てれば。」と答えてます。

不親切なおっさんトークに、ここで大体、話が終わります。

でも、本当に何でもいいんじゃないかと思ってます。

重要なのは、どんなものを建てるかではなく、将来の売却まで考えているかどうかです。

数多くの住宅の売却に携わってきましたが、99％の方々は将来、家を手放すこと全く考えずに、

住宅を建てたり、新築マンションを購入していました。

「住宅だから」と、売却を無視した不動産の購入は、万が一の時に資産ではなく、負債にしかなりません。

「売りたくても、借金が残るから売れない」「賃貸しても家賃が、ローンの支払に足りない」

いくら住宅でも、万が一の時、せめて売却してチャラにできる住宅でなければ、資産ではありません。

住宅を選ぶときは、将来、いくらで売れるのか、いくらで貸せるのか、出口まできちんと検証する必要があります。


でも、どうせ誰も聞いてくれないでしょうね。

「自分は、ここに一生住むんだから、関係ない話だ」「うちは、大丈夫」「売れるって、建築の営業さんが言ってたのに」

「新築がいい！」「今が金利も安くて買い時だってよ」「ローン減税もあるし、よくわかんないけど」

自分たちには、関係ないと思っているヒトタチには、「何でもいいんじゃない～。」っていうしかないです。

本当は親切なオッサンも不親切なおっさんトークにならざるを得ません。

住宅購入の際にはくれぐれもご注意を。

では、また。
  

お疲れ様です。

週末に内地の方と、お話しする機会がありました。

東京の方でしたが、沖縄の土地の価格に驚いていました。

海の見える土地を探しているとのことでしたが、この季節は、この手のお問い合わせが増えます。

沖縄だから、海が見える土地なんていくらでもあるだろうと思うのでしょうね。

もちろん、海の見える土地はいくらでもあります。

でも、建物が建てれるかどうかは、全く、別のハナシです。

いくら沖縄でも、各種の建築に関する法規はもちろん、各市町村の条例等の制限もあります。

ちゃんと建物が建つ土地は少なく、加えて、ちょっぴりいい加減な業者さんもいますので、

結構、トラブルになることも多いようですね。

掘り出し物がハイリスク・ハイリターンなジャンルです。

海が見えて、ちゃんと建物が建つ土地。

十分、ご注意を。

では、また。  

　お疲れ様です。

ブログスランプです。

ブログ恐るべし、ナメていました。

これだけのプレッシャーと日夜戦い、自己表現を続けるブロガーの皆さま、見直しました。

明日こそは、ちゃんと戦うぞー。　ウオォー！！

では、また。  

　お疲れ様です。

昨日は、月曜日ということもあり、どーしてもブログという気分になれませんでした。すいません。

小学生の頃から、やれー！やれー！と言われると力が抜ける体質で、本気で三日坊主で終わらそうかとも思いましたが、

さすがにまずいと、怒られる前になんとか復活です。

毎日、暑いですねー　朝から毛穴が開きっぱなしで、夕方には、においがします。夏の匂いです。

先週末の反省会は、無事、反省しました。「反省だけならサルでもできる」　名言ですね。

不動産専門ブログなのに不動産の話もできず、毎回ボロボロですが、今日は、本気で反省して明日からはちゃんと書こうと思います。

では、また。  

お疲れ様です。

今日は、某会社の営業との反省会がありますので、時間が無いので

月曜日に何を反省したのか書きます。

では、また。  

　ネタが集まるまで、不動産の営業に関する個人的な思い出話でもしようかと思います。

ありがちなトラブル編から始めますと、今まで数多くのピンチを乗りきったり、乗り切れなかったりしましたが、
本気で逃げようとしたベスト３を発表すると


第三位　　決済日に隣の区画と間違えていたことが判明したとき。


第二位　　任売の売主に引っ越し費用として渡した手付金を遊興費に
　　　　　　使われたとき。


第一位　　すいません。これだけはまだ、これからの生活がありますので
　　　　　　書けません。


若かりし頃、勢いだけで突っ走り、数多くの人々に迷惑をかけながら数多くの勉強をさせていただきました。
感謝です。

でも、改めて振り返るとピンチは、100％ ＭADE IN 自分ですね。
反省です。

では、また。  

はじめまして。
生まれて初めて、業務命令でブログに挑戦することになりました。

もともとの人間が、あまり、テンションが高くないことに加え、面白い人間でもないので、
フツーの話しかできません。
どうもすいません。

話は面白くないのですが、今まで不動産以外の仕事はしたことがないので、
一般の方々よりは、不動産に詳しいかなと思います？
沖縄の不動産で分かることだけ、Q＆A方式で答えていこうと思います。

何でも結構です。匿名で構いませんのでネタをお願いします。

メールタイトルを「Q＆A」にしてくれれば、迷惑メールにならないそうです。
HPの問い合わせホームからでも何でも結構です。

皆さんのネタが届くまでは、過去の薄い経験から適当にテーマを持ってきます。
では、これからも宜しくお願いします。