沖縄不動産～わからないことは、ボクに聞いてもいいけど・・・

すーっとブログをサボってしまいました。

かかないと・・・と思うとなかなか難しくて、
結構、時間が経ってしまいました。反省。


ネタが無いので、数年前に調べたことを。

これからは、調べ物をしたときに、メモ的な形で地味～に更新していきます。


Ｑ．家主の変更と借家権の承継

借家人の住んでいる建物を、土地付きで購入した場合、
当然、借家人との間の借家契約を引き継ぐことになるが、
前の所有者と借家人との間で決められている、
特殊な契約も引き継ぐことになるのか？


Ａ．原則として、借家契約の内容は全て承継することになる。

例）賃料の額、存続期間、賃料の支払い時期、敷金返還債務、
　　転貸を許すなどの特約、他

参考となる法令＊

借地借家法
31条（建物賃貸借の対抗力等）、
33条（造作買取請求権）、

旧借家法
1条（借家権の対抗力、売主の担保責任）、
5条（造作買取請求権）、

民法
387条（抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）、
605条（不動産賃貸借の対抗力）、
608条（賃借人による費用の償還請求）、

不動産登記法
81条（賃借権の登記等の登記事項）、

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商業ビル、アパートなどの売買契約後、
新オーナーと各賃借人との間に、
現在の賃貸借契約の内容を変更せず、賃貸借契約を結ぶ際、
新しい契約書を作成するか、念書で対応するか・・・というあたりで
いろいろ調べたときに読んだところです。

結果的にいえば、（厳密にいえば）念書が無くてもそのまま、
新所有者と賃借人との間に契約が引き継がれることになる、ということでした。
賃料の支払い方法等で、行き違いなどが無いようにするため、
確認書類ということで、念書という形をとって対応しました。


※競売により売却された場合には当てはまりませんので、注意！